Aankoop woning

De overdracht van een onroerende zaak

Hieronder wordt de overdracht van een huis uiteengezet, dat is belast met een hypotheek van de verkoper, terwijl de koper voor de financiering ook een hypotheek nodig heeft op het huis.
Als het niet om een huis gaat, maar om een perceel grond, een garagebox, een stukje tuin of een andere onroerende zaak, is het in principe niet anders.

De procedure in de praktijk

Zodra de koop is gesloten, vaak eerst mondeling op hoofdlijnen, zal deze doorgaans bij de betrokken makelaar of notaris schriftelijk worden vastgelegd in, wat men noemt, het ‘voorlopig koopcontract’. Deze term is misleidend, omdat er eigenlijk niets ‘voorlopigs’ aan het contract is: beide partijen zijn gebonden, alleen de levering moet nog ─ bij notariële akte ─ volgen.

De koopakte

In de koopakte staan de belangrijkste afspraken tussen partijen, zoals:

De hoogte van de koopsom en de omschrijving van de verkochte onroerende zaak;
Eventueel meeverkochte roerende zaken (meestal gespecificeerd op een aparte lijst);
Wanneer de levering geschiedt en de koopsom moet worden betaald;
Of en voor wanneer er een waarborgsom moet worden voldaan (vaak 10% van de koopsom)
voor wiens rekening de kosten en belastingen zijn (hoofdregel is dat de koper deze betaalt; men noemt dit ‘kosten koper’);
Of er iets bekend is over vervuiling van grond of asbest of bijzondere lasten en beperkingen (erfdienstbaarheden);
De koop eventueel niet doorgaat (ontbindende voorwaarden, bij voorbeeld voorbehoud financiering en woonvergunning of bodemonderzoek).

Na het ondertekenen van de koopakte wordt deze toegestuurd aan de notaris, die vervolgens de levering voorbereidt. De taak van de notaris bestaat onder meer uit:

Het onderzoeken van de kadastrale rechtstoestand van de verkochte onroerende zaak (kadastrale kenmerken, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden)van de beschikkingsbevoegdheid (eigendom) verkoper;
Ontvangen en beheren waarborgsom ten behoeve van de verkoper;
Verrekenen van zakelijke lasten;
Verrekenen van de eventueel af te lossen hypothe(e)k(en) en/of beslagen van de verkoper en het versturen van een volmacht tot royement;
Opstellen akte van levering;
Opstellen concept hypotheekakte;
Opstellen nota voor de verkoper;
Opstellen nota voor de koper;
Erop toezien dat de koper op het moment van passeren van de akte(n) de nota heeft voldaan;
Passeren van de akte(n);
Doen inschrijven van de levering en hypotheek op het kadaster;
Onderzoeken rechtstoestand na het passeren;
Uitkeren koopsom en te verrekenen zakelijke lasten, aflossen van oude hypotheekhouders en/of beslagleggers;
Het betalen van de overdrachtsbelasting;
Het opstellen en passeren van een royementsakte;
Versturen eigendomsbewijs aan koper;

Het geldverkeer

Het geldverkeer bij overdracht van onroerende zaken loopt zo goed als altijd via de notaris. De notaris is verplicht ervoor te zorgen dat op het moment waarop de akte van levering wordt getekend, inderdaad de door de koper verschuldigde koopsom op de bankrekening staat van de notaris (derdengeldenrekening). De verkoper kan er op die manier op vertrouwen dat hij zijn geld krijgt.
Daartegenover mag de notaris het geld pas aan de verkoper uitbetalen, als deze heeft voldaan aan zijn plicht om aan de koper eigendom te leveren die niet is bezwaard met hypotheken en beslagen. Dit laatste blijkt pas als de akte de volgende werkdag op het kadaster is ingeschreven. Om die reden kan de notaris de koopsom niet onmiddellijk na het ondertekenen van de akte van levering uitbetalen, maar zal hij eerst op de dag van inschrijving van de akte op het kadaster nog eens onderzoek moeten doen of er niet, bij voorbeeld vlak voor het passeren, op de onroerende zaak beslag door een schuldeiser van de verkoper is gelegd.

In verband met de toepassing van de WWFT (wet ter voorkoming van witwassen en financiering terrorisme) zullen wij u altijd vragen naar de herkomst van het geld dat u bij ons op de rekening stort. U ontvangt daarvoor van ons een ‘verklaring herkomst gelden’.

De akte van levering

De akte van levering is de akte, waarbij de verkoper de eigendom aan de koper overdraagt en kwijting verleent voor de betaling van de koopsom. De belangrijkste bepalingen uit de koopakte moeten weer in deze akte worden opgenomen.
Verder moet uit de akte blijken hoe de verkoper eigenaar is geworden (door voorafgaande levering, erfopvolging etc.).

In de akte van levering staan meestal de volgende bepalingen:

Kosten en belastingen: Verkoopt u ‘kosten koper’ of ‘vrij op naam’;
Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat: in welke juridische en feitelijke staat wordt geleverd;
Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico: welk moment krijgt de koper de sleutel en gaat het risico van tenietgaan over op de koper (van belang voor de opstalverzekering);
Titelbewijzen en bescheiden, aanspraken: de koper krijgt de oude eigendomsbewijzen;
Garanties van verkoper: welke garanties geeft de verkoper over het pand en welke niet;
Bodemonderzoek/ondergrondse tanks/asbest: er onderzoek naar verontreiniging gedaan, is er iets over verontreiniging bekend, voor wiens risico komt het risico in de toekomst;
Informatieplicht verkoper: verkoper moet vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper alle relevante informatie geven die voor normaal gebruik van de onroerende zaak van belang zijn. Bij voorbeeld: als iemand een huis koopt en de verkoper weet, of behoort te weten, dat de fundering moet worden vervangen dan moet de verkoper dit aan de koper vertellen, tenzij de koper van dit feit al op de hoogte is.;
Onderzoeksplicht/bekendheid koper: de koper mag niet blindelings een huis kopen. Hij of zij moet zelf vóórdat de koop wordt gesloten ook goed onderzoeken of het huis die eigenschappen bezit die voor hem of haar van belang zijn, tenzij de koper daaraan niet behoefde te twijfelen omdat de verkoper de aanwezigheid daarvan had gegarandeerd.

Contact

Indien u meer informatie wilt, kunt u contact opnemen met ons kantoor.